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Kaufen oder verkaufen, das ist jetzt die Frage!

Salzburg, November 2022: Kaum ein Thema wird aktuell so heiß diskutiert wie Immobilienpreise.

Sind wir am Ende der Hochkonjunktur angelangt, stagnieren die Preise oder geht es gar nach unten? Käufer wie Verkäufer sind gleichermaßen verunsichert. Jetzt handeln oder noch abwarten?

Ein Blick auf die Zahlen und Fakten sagt vielleicht nicht die Zukunft voraus, gibt uns aber dennoch ein paar Entscheidungshilfen. Immobilien waren DER Dauerbrenner in den letzten Jahren bis Jahrzehnten. Ganz egal, ob es der Wirtschaft gut ging oder wir eine Krise durchlebten, Betongold wurde seinem Namen mehr als gerecht. Doch wie sieht es heute aus?

Ein Blick auf den aktuellen Markt, analysiert von Immoservice Austria, zeigt: Das Angebot wurde sowohl im Neubau als auch bei gebrauchten Immobilien im Vergleich zum Frühjahr dieses Jahres etwas mehr. Das gilt in Salzburg gleichermaßen für Stadt und Land sowohl für Wohnungen, Häuser aber auch Grundstücke. Preislich ist die Situation am Angebotsmarkt nicht so eindeutig.

In Salzburg Stadt stagnieren die Preise bei gebrauchten Wohnungen in guten bis sehr guten Lagen seit dem Frühjahr. Mäßige Lagen verzeichneten einen Rückgang von bis zu 10%. Im Neubau sind die Preise bis zum Sommer noch gestiegen, seither bewegen sie sich seitwärts. Aktuell liegt der angebotene Durchschnittspreis für eine Wohnung (Neubau- und Gebrauchtimmobilien) in der Stadt Salzburg in guter Lage bei rund 7.000 Euro pro Quadratmeter. Bei Häusern und Grundstücken ist das Angebot nach wie vor zu knapp, um hier eine generelle seriöse Preisauskunft zu geben. Fakt ist aber, dass Grundstücke mit 3.000 Euro pro Quadratmeter zwar angeboten, aber bis dato nicht verkauft wurden.
Im Umland der Stadt Salzburg ist preislich wenig Bewegung festzustellen. Dort beläuft sich der Durchschnittspreis der Angebote bei Wohnungen (Neubau- und Gebrauchtimmobilien) auf rund 5.600 Euro pro Quadratmeter. Doppel- und Reihenhäuser sind um rund 580.000 Euro zu haben, Einfamilienhäuser kosten mindestens um die Hälfte mehr. Die Preisspanne ist natürlich je nach Typ, Größe und Lage sehr groß.

Eines kann jedenfalls mit Sicherheit gesagt werden: Die Zeiten, in denen Verkäufer immer noch höhere Preise verlangen können, sind vorbei. Die Situation hat sich deutlich entspannt. Wer jetzt zu einem fairen Marktpreis verkauft, gewinnt doppelt. Der Ertrag ist gut und auch der Käufer zufrieden. Dieser profitiert von einem etwas größeren Angebot und einer Normalisierung beim Preisniveau. Die Immobilienexpertin Elisabeth Rauscher wird hier deutlich: „Schnäppchenjäger, die auf stark sinkende Preise setzen, dürften einmal mehr durch die Finger schauen.“ Hier wird sich die Geschichte vermutlich fortschreiben. Warum? Ein merkbarer Preisrückgang am Gesamtmarkt war unabhängig von diversen Krisen nicht zu verzeichnen. Auch Crashpropheten wurden stets eines Besseren belehrt. Der Markt entwickelte sich in den letzten Jahren konstant. Die starken Preissteigerungen waren auf die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zurückzuführen, eine Normalisierung zu erwarten. Ein Blick auf den Mietmarkt, wo deutlich weniger Spitzen zu verzeichnen waren, unterstreicht diese Vermutung. Die Mieten werden aufgrund der Inflation zwar steigen, allerdings werden wir Preissteigerungen wie im Wohnbau in den letzten beiden Jahren auch aufgrund der stark gestiegenen Energiekosten nicht sehen.

Diese Energiekosten sind im Neubau gemeinsam mit den hohen Rohstoffkosten bereits eingepreist. Die hohe allgemeine Inflation lässt eher eine Seitwärtsbewegung erwarten und wenig Spielraum für deutliche Preissenkungen. Geplante Projekte verzögern sich aufgrund der Marktsituation. Daher wird in den nächsten ein bis zwei Jahren das Angebot an Neubauwohnungen eher weniger als mehr. Ein weiterer Grund der gegen Preissenkungen spricht. Da der Neubau mit etwas Zeitverzögerung auch einen guten Indikator für die Entwicklung im Gebrauchtsegment darstellt, werden hier speziell in guten bis sehr guten Lagen die Preise nach unten kaum nachgeben.

Wer finanziert ist gegenwärtig sicher besser dran als in den nächsten Monaten. Die Bankexperten sind sich einig, dass uns mindestens noch ein bis zwei Zinsrunden ins Haus stehen. Wer über gute Bonität und etwas Verhandlungsgeschick verfügt, kann ab rund 3,9% fix verzinst finanzieren. Aktuell ist daher ein guter Zeitpunkt, sowohl Kauf- als auch Verkaufsentscheidungen bei Immobilien jetzt zu treffen.

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