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Privater Immobilienverkauf

Diese 10 Fehler sollten Sie unbedingt vermeiden

„Wenn ich das gewusst hätte, dann hätte ich es anders gemacht!“ Das sollte keinesfalls das Fazit Ihres Immobilienverkaufes sein. Doch gerade bei diesem komplexen Thema sind Fehler, die unter Umständen kostspielig und nicht mehr rückgängig zu machen sind, schnell passiert. Mit unseren zehn Profitipps können Sie den häufigsten Pannen und Fallstricken im Verkaufsprozess gekonnt aus dem Weg gehen.

1. Planlos starten
Private Immobilienverkäufer machen sich häufig zu wenig Gedanken über den eigentlichen Verkaufsprozess, bevor sie das eigene Haus oder die eigene Wohnung auf den Markt bringen. Vor allem, weil der Verkauf eine große finanzielle Tragweite hat, ist die Planung enorm wichtig. Starten Sie keinesfalls „einfach mal einen Versuch“, sondern denken Sie den Vorgang wirklich detailliert und systematisch durch.

Team Rauscher Tipp
Gerade am Anfang steht die Frage im Raum: Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Verkauf? Ganz genau weiß man es womöglich erst im Nachhinein. Jetzt können Sie nur alle vorhandenen Informationen zur Marktsituation bestmöglich für sich nutzen. Hilfreich ist es, einen Profi zurate zu ziehen, der nicht nur den regionalen Immobilienmarkt wie seine Westentasche kennt, sondern auch die Anzeichen für Preisumschwünge richtig deuten kann. Klären Sie im Vorfeld unbedingt folgende Fragen für sich:
• Bis wann soll der Verkauf abgeschlossen sein?
• Wie setze ich den Angebotspreis an?
• Welche Werbemedien sollen genutzt werden?
• Wer macht professionelle Fotos meiner Immobilie?
• Wie stelle ich meine Erreichbarkeit sicher?
• Welche Informationen gebe ich am Telefon?
• Welche Unterlagen halte ich für die Besichtigung bereit?
• Wann soll der Kaufpreis bezahlt sein?
• Wann soll die Immobilie übergeben werden?

2. Experimente in der Preisgestaltung
Immobilien sind sehr individuell. Das macht es für Laien so schwer, ihren Wert zu bestimmen. Dabei bildet der korrekt angesetzte Preis den Grundstein für einen erfolgreichen Verkauf. Liegt der Preis zu niedrig, verschenken Sie Geld. Liegt Ihre Vorstellung zu hoch, verschrecken Sie die Kaufinteressenten. Unbedingt berücksichtigen sollten Sie folgende wichtige Faktoren:
• Art der Immobilie
• Wohnlage, Infrastruktur und Umfeld
• Baujahr sowie durchgeführte Renovierungen
• Größe der Wohnflächen bzw. Grundstücksgröße
• Freiflächen wie Balkon, Terrasse und Garten
• Ausstattungsstandards, Extras und Besonderheiten
• Etage / Lage innerhalb des Hauses und Ausrichtung
• Erweiterungsmöglichkeiten (z. B. ausbaufähiges Dachgeschoß)

Team Rauscher Tipp
Seien Sie ehrlich zu sich selbst und versetzen
Sie sich in die Situation des Käufers! Wären Sie bereit, den geforderten Preis zu zahlen? Gehen Sie keinesfalls mit einem Fantasiepreis auf den Markt! Kein Interessent kauft eine Immobilie aus dem Impuls heraus, im Gegenteil: Viele potenzielle Käufer beobachten den Markt genau. Studieren Sie den Team Rauscher Marktbericht für seriöse Richtpreise. Team Rauscher bietet zudem eine Online-Immobilienbewertung für die erste Preisorientierung innerhalb von nur vier Stunden an. Das ersetzt natürlich nicht die präzise Schätzung des Bewertungsprofis vor Ort, der alle preisrelevanten Faktoren berücksichtigt. Vorsicht bei der Recherche auf Immobilienplattformen! Viele Immobilien werden viel zu teuer angeboten. Wenn Sie sich an diesen überhöhten Angebotspreisen orientieren, werden Sie kaum Anfragen bekommen. Die Erfahrung zeigt: Ein Objekt, das um lediglich zehn Prozent über dem realistischen Marktwert angeboten wird, reduziert die Nachfrage um 30 Prozent.

3. Vergebene Chance beim ersten Eindruck
Wer aktuell eine Immobilie kaufen möchte, hat eine große Auswahl. Potenzielle Käufer scrollen durch endlose Online-Angebote und entscheiden binnen Millisekunden, ob eine Immobilie ihr Interesse weckt. In diesem Meer von Angeboten ist es entscheidend, dass Ihre Immobilie positiv hervorsticht und nicht übersehen wird. Für den ersten Eindruck gibt es keine zweite Chance: Der erste Eindruck bestimmt, ob ein Interessent sich die Zeit nimmt, weitere Details zu lesen, und einen Besichtigungstermin vereinbart. Für Sie bedeutet das konkret, dass Sie Ihre Immobilie im allerbesten Licht präsentieren müssen, damit sie von Interessenten überhaupt wahrgenommen wird.

Team Rauscher Tipp
Setzen Sie Ihre Immobilie in Szene! Zeigen Sie die Einzigartigkeit mit allen Vorzügen und unterstützen Sie den Käufer bei der Vorstellung, wie es ist, Ihre Immobilie zu seinem neuen Zuhause zu machen. Stylen Sie Ihre Immobilie ganz bewusst, damit sie auf Fotos bestmöglich zur Geltung kommen kann. Home-Staging und -Styling sind aktuell im Trend und bringen oft einen bis zu zehn Prozent höheren Kaufpreis. Wichtig ist, dass Sie Ihr Haus / Ihre Wohnung, wenn noch bewohnt, „entpersonalisieren“: Entfernen Sie sehr persönliche Elemente, wie private Fotos und Erinnerungsstücke, auch zum Schutz Ihrer Privatsphäre, und ersetzen Sie diese durch stilvolle, neutrale Accessoires. Für erstklassige Objektfotos muss der Gesamteindruck stimmen. Welcher Raum wirkt zu welcher Tageszeit am attraktivsten? Achten Sie auf optimale Lichtverhältnisse und die ideale Perspektive. Kameratechnisch sind zwar die heutigen Smartphones super ausgerüstet, dennoch ist der Unterschied zu Fotografenfotos aus einer Profikamera noch immer ein großer.

Team Rauscher Tipp

Vermeiden Sie „zusammenkopierte“ Unterlagen, erstellen Sie ein ansprechendes und aussagekräftiges Exposé, das ein exzellenter Türöffner für Besichtigungstermine ist. Auf

www.team-rauscher.at/ratgeber können Sie eine Checkliste für das Erstellen eines professionellen Exposés anfordern. Das verschafft Ihnen die Sicherheit, dass Sie nichts Relevantes übersehen. Erwähnen Sie unbedingt auch wichtige Extras, wie beispielsweise außergewöhnliche Raumhöhen oder andere Besonderheiten. Folgende Unterlagen sollten Sie jedenfalls bereithalten:

• Grundbuchauszug mit evtl. vorhandenen Lasten

• Aktuelle Grundrisspläne, die den Ist-Zustand abbilden

• Betriebskostenaufstellung und letztgültige Jahresabrechnung bzw. Protokoll der letzten Eigentümerversammlung

• Gesetzlich vorgeschriebener Energieausweis

• Bei einer Wohnung die Nutzwertliste

• Beim Haus die Baugenehmigung plus Bebauungs- und Flächenwidmungsplan

• Bauplatzerklärung beim Grundstück

• Rechnungen bzw. Nachweise von etwaigen Renovierungen / Sanierungen

• Bei Fremdnutzung: Mietvertrag

Team Rauscher Tipp

Stellen Sie sicher, dass Sie, für die im Ideal-

fall zahlreichen Interessenten, telefonisch gut erreichbar sind. Ein persönliches Telefonat ist oft unkomplizierter als mühsam schriftlich formulierte Fragen. Auch etwaige Vorbehalte zur Immobilie lassen sich direkt leichter klären. Für Besichtigungen sollten Sie genügend Zeit einplanen. Besichtigungstermine sind besonders abends und am Wochenende begehrt!

Team Rauscher Tipp

Bemessen Sie die Zeitspanne nicht zu kurz, sonst rückt beispielsweise der von Ihnen angepeilte Umzugstermin näher, ohne dass ein Käufer gefunden ist. Unter Druck sind Sie immer in der schlechteren Verhandlungsposition. Auch ein zu langer Verkaufszeitraum kann problematisch sein und den Preis drücken: Ist eine Immobilie zu lange auf dem Markt, erweckt sie den Eindruck eines Ladenhüters. Interessenten vermuten dahinter Mängel oder überhöhte Preisvorstellungen. Wer möchte schon eine Immobilie kaufen, die sonst offenbar keiner haben will? Der Makler kennt die Marktbedingungen und die aktuelle Nachfrage sowie das Angebot an vergleichbaren Objekten in Ihrer Gegend genau und kann die Verkaufsdauer gut abschätzen. Team Rauscher vermittelt 78 % der Immobilien im Exklusivauftrag innerhalb von drei Monaten.

Team Rauscher Tipp

Öffnen Sie nicht jedem Unbekannten die Tür! Klären Sie die Ansprüche und Wünsche der Interessenten schon vor dem Besichtigungstermin, so achten Sie auf Ihre Sicherheit und schonen Ihre zeitlichen Ressourcen. Besichtigen Sie nur mit jenen, bei denen die Grundparameter, wie z. B. Wohnungsgröße, Zimmeranzahl, Außenflächen, Lage etc. mit jenen Ihrer Immobilie in etwa übereinstimmen.

Stellen Sie Fragen, um relevante Informationen über den potenziellen Käufer zu sammeln: Was spricht Sie bei meiner Immobilie an und was ist Ihnen besonders wichtig? Wann ist der Bezug gewünscht – kurzfristig, in einigen Monaten, oder ist der Zeitpunkt noch komplett vage? Wo wohnen Sie jetzt und was soll sich an Ihrer Wohnsituation verbessern? Wie stehen Ihre Aussichten bei einer möglichen Finanzierung? Solche Informationen helfen Ihnen, die Ernsthaftigkeit der Kaufabsicht abzuschätzen, und Sie erhalten auch wichtige Argumente für die entscheidende Schlussverhandlung. Der Makler besichtigt natürlich nur mit qualifizierten Interessenten, für die die Immobilie auch im finanziellen Rahmen liegt.

Team Rauscher Tipp

Damit Sie sich etwaige Diskussionen, möglicherweise rechtliche Probleme oder sogar nachträgliche Kaufpreisrückforderungen ersparen, müssen Sie auf die Korrektheit aller Angaben achten und ehrlich über eventuelle Schäden und Mängel informieren, damit der potenzielle Käufer eine bewusste Entscheidung über den Kauf des Objekts trifft. Mit einem Immobilienexperten bringen Sie den Verkauf mit Sicherheitsnetz über die Bühne: Der Profi sorgt als routinierter Vermittler dafür, dass alle relevanten Fakten vertraglich festgehalten werden und es nicht im Nachhinein zu Streitereien kommt.

Team Rauscher Tipp

Legen Sie sich alle Argumente, die für Ihre Immobilie sprechen, schon im Vorfeld zurecht. Es macht sich bezahlt, wenn Sie über die Kaufmotive Ihres Interessenten gut Bescheid wissen. Was den Preis betrifft, will jeder Käufer das Gefühl haben, einen guten Nachlass ausgehandelt zu haben. Diesen Verhandlungsspielraum, den Sie gewähren können, ohne unter Ihre „Schmerzgrenze“ zu gehen, sollten Sie einkalkulieren. Aber Vorsicht: Ist Ihr Angebotspreis von Anfang an viel zu hoch, nur damit Sie später sehr viel nachlassen können, werden potenzielle Käufer abgeschreckt. Wohlüberlegte, zügige und verkaufstaktisch geführte Verhandlungen gehören bei Team Rauscher zum Alltag. Wer oft verhandelt, kannʼs einfach besser!

Team Rauscher Tipp

Lassen Sie sich zur Prüfung der Bonität von Ihrem Käufer eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank aushändigen. Darin muss stehen, dass die Bank die Finanzierung der Immobilie ohne Vorbehalte übernimmt. Selbst wenn der Käufer angibt, keine Finanzierung zu brauchen, also quasi Barzahler ist, lassen Sie sich eine Bankbestätigung geben, aus der hervorgeht, dass er auch wirklich über das Geld verfügt.