Immobilienwechsel mit Grips: Zeitgleich kaufen & verkaufen
Tipps von Immobilienexpertin Elisabeth Rauscher
Der Verkauf der alten Immobilie und der Kauf einer neuen ist für viele ein großer Schritt und oft mit Unsicherheiten verbunden. Wer sein Zuhause wechselt, steht vor der entscheidenden Frage: Zuerst kaufen oder zuerst verkaufen?
Denn ein punktgenauer „Schlüsseltausch“ gelingt in der Praxis selten. Im Experteninterview verrät Immobilienprofi Elisabeth Rauscher, wie Sie teure Zwischenfinanzierungen oder mühsames Zwischenwohnen vermeiden und Ihren Umstieg intelligent planen.
Worauf muss ich achten, wenn ich meine aktuelle Immobilie verkaufen möchte, um ein neues Objekt zu beziehen?
Alle wollen punktgenau verkaufen und dann sofort umziehen. Dieser hohe Anspruch ist verständlich, doch um ihn überhaupt realisieren zu können, lautet die alles entscheidende Frage, die Sie sich stellen müssen: „Wie verkäuflich ist meine Immobilie am aktuellen Markt?“ Immobilienbesitzer sind häufig in ihre Immobilie „verliebt“ und sehen das Objekt durch eine emotionale Brille. Das ist menschlich, aber im Verkaufsprozess nicht hilfreich. Der erste Schritt, um eine realistische Basis für den angestrebten nahtlosen Übergang zu schaffen, ist daher immer eine neutrale, professionelle Bestandsaufnahme. Wir analysieren außerdem, wie zeitgemäß das Gebäude energetisch aufgestellt ist – denn für Käufer zählt das zu den entscheidenden Kriterien.
Für eine erste Einschätzung können Sie bei Team Rauscher Ihre Immobilie auch direkt online bewerten lassen.
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Das führt uns direkt zum Kernproblem. Häufig wird der Wert der Immobilie vom Verkäufer überschätzt …
Wie kann ich als Eigentümer diese „Betriebsblindheit“ überwinden und einen realistischen Preis finden?
Indem Sie sich bewusst machen, dass nicht Ihr Geschmack oder Ihre Erinnerungen den Preis bestimmen, sondern Marktfaktoren. Holen Sie sich unbedingt eine externe, professionelle Bewertung. Ein erfahrener, lokaler Immobilienmakler kann hier eine kostenfreie und fundierte Markteinschätzung abgeben. Wir haben jahrzehntelange Erfahrung, Zugriff auf aktuelle Transaktionsdaten und arbeiten mit unabhängigen Expertentools. So entsteht ein Wertgutachten, mit dem Sie den Verkaufspreis Ihrer Immobilie realistisch festlegen können.
Ein zu hoher Startpreis ist nämlich einer der häufigsten Fehler. Er schreckt Interessenten ab und führt dazu, dass Ihre Immobilie zum Ladenhüter wird und an Wert verliert. Diese fundierte Marktkenntnis schützt Verkäufer vor schmerzhaften Preisabschlägen durch eine zu lange Vermarktungsdauer. Umgekehrt verschenkt man aber natürlich mit einem zu niedrig gewählten Preis unnötig Geld.
Fallbeispiel: Wechsel von einem Haus in eine Wohnung
Lassen Sie uns das an einem konkreten Fallbeispiel festmachen, das Sie aus der Praxis kennen: Ein älteres Paar möchte sein Haus verkaufen, um in eine moderne barrierefreie Wohnung zu ziehen. Das Objekt: ein älteres Einfamilienhaus aus den 60er Jahren in guter Lage, in Morzg. Über die Jahre wurden einzelne Renovierungs- und Erhaltungsarbeiten durchgeführt. Das Haus hat Kunststofffenster mit Zweifachverglasung, Bodenfliesen und großflächige Holzvertäfelungen. Grundriss und Raumaufteilung entsprechen nicht mehr dem modernen Standard, auch gibt es vom Wohnbereich keinen direkten Zugang in den Garten. Die Zufahrt zum rund 600 m² großen Grundstück erfolgt über eine enge Privatstraße. Die Preisvorstellung des Paares liegt bei 1,4 Millionen Euro. Wie ist hier Ihre Einschätzung?
Dieses Beispiel ist perfekt, denn es vereint viele klassische Herausforderungen einer „speziellen“ Immobilie in sich und illustriert hervorragend, warum der emotionale Wert und der Marktwert hier auseinanderklaffen können. Auf den ersten Blick klingt es fantastisch: Morzg, Einfamilienhaus in sehr guter Lage – das sind alles Faktoren, die den hohen Preis rechtfertigen sollen. Aber schauen wir uns die Realität aus Käufersicht an. Wir müssen verstehen, dass der Käuferkreis für solche Objekte sehr klein ist.
Warum ist der Käuferkreis oft kleiner als erwartet?
Stellen Sie sich den Weg zum Käufer wie einen Trichter vor. Bei jedem Merkmal, das nicht auf die Mehrheit der Immobiliensuchenden zutrifft, wird dieser Trichter enger.
- Zielgruppen und Preis: Bauträger scheiden hier von vornherein aus. Warum? Der Preis darf maximal dem Grundstückspreis entsprechen, da sie das Haus abreißen würden. Dieser liegt momentan bei nicht einmal 2.000 Euro/m² in dieser Lage. Davon abzuziehen wären auch noch die Abrisskosten. Bleiben noch Privatkunden. Bei 1,4 Millionen Euro ist die Anzahl der Menschen, die eine solche Summe plus noch einige Hunderttausend Euro für Renovierungsarbeiten investieren können und wollen, von vornherein gering.
- Geschmack und Bedarf: Der entscheidende Punkt. Ein Käufer, der insgesamt knapp 2 Millionen ausgibt, sucht nicht nach Kompromissen. Ein älterer Grundriss bedeutet oft viele verwinkelte, kleine Räume und eine separate Küche anstelle eines offenen, luftigen Wohnbereichs. Die Vorstellung, nach dem Kauf für mehrere Hunderttausend Euro einen massiven Umbau mit statischen Eingriffen starten zu müssen, ist für die meisten ein Ausschlusskriterium. Viele scheuen das Risiko unvorhersehbarer Kosten und die Belastung einer Baustelle.
- Zufahrt und Nachteile: Die enge Privatstraße und die kleine Garage sind mehr als ein Schönheitsfehler. Ein Käufer in dieser Liga denkt praktisch: Passt mein großes Auto bequem hinein? Was ist mit Lieferdiensten, dem Umzugswagen oder wenn ich Gäste habe? Gibt es Diskussionen mit den Nachbarn über die Instandhaltung des Weges? Das sind tägliche Ärgernisse, die man in dieser Preisklasse schlicht nicht haben möchte. Die ältere Stromleitung unmittelbar über dem Grund ist auch nicht gerade ein Vorteil. Das engt die Gruppe der Interessenten zusätzlich ein.
Was bedeutet ein kleiner Käuferkreis für den Preis & Zeitplan eines Immobilienverkaufs?
Es bedeutet, dass die 1,4 Millionen Euro wahrscheinlich auf dem Wert für das Grundstück und einem Zeitwert für das Objekt basieren, aber die erheblichen funktionalen Nachteile nicht realistisch einpreisen. Der Wert einer Immobilie ist immer nur so hoch wie der Preis, den ein konkreter Käufer bereit ist, dafür zu zahlen. Für dieses spezielle Haus gibt es nur wenige potenzielle Käufer. Sie zu finden, ist eine Herausforderung. Ein Profi mit einer großen Datenbank und einem guten Netzwerk ist hier unerlässlich. Das Ehepaar sollte damit rechnen, dass der Verkauf nicht im Handumdrehen abgewickelt ist.
Wie geht man beim Verkauf einer Immobilie am besten vor?
Erstens: Sprechen Sie mit einem Experten, der die Vor- und Nachteile abwägt und in Euro beziffert. Ein realistischer Verkaufspreis liegt bei der momentanen Marktsituation sicher unter den oben genannten Preisvorstellungen. Wir erstellen eine Bandbreite vom Best Case bis zum Worst Case und besprechen die Vorgehensweise mit unseren Kunden.
Zweitens und am allerwichtigsten: Klären Sie die Finanzierung Ihrer neuen, barrierefreien Wohnung, bevor der Verkauf unter Dach und Fach ist. Der Online Finanzierungsrechner von Team Rauscher hilft Ihnen, die Finanzierung durchzurechnen.
Drittens: Werden Sie aktiv und setzen Sie Ihr Haus mit einem professionellen Home Styling richtig in Szene. Entscheidend dabei ist die Entpersonalisierung: Nehmen Sie die Vergangenheit aus den Räumen, damit die Zukunft der neuen Bewohner darin Platz findet. Sinnvoll ist auch, eine alternative Grundrissplanung erstellen zu lassen, die zeigt, wie man das Haus modernisieren könnte. Solche Visualisierungen helfen Käufern, das Potenzial zu erkennen. Wir haben damit sehr gute Erfahrungen gemacht.
Kann ein Immobilienverkauf einfach funktionieren?
Klar, doch auch derartige Situationen erfordern eine gut durchdachte Planung. Nehmen wir ein anderes praxisnahes Beispiel: Daniela und Lukas erwarten Nachwuchs. Sie wohnen in einer netten 2-Zimmer-Wohnung in Salzburg Süd. Ihre neue Wohnung wird deutlich größer (80 m², 3 Zimmer, Erstbezug). Die finanzielle Belastung ist auch wegen der Wohnbauförderung überschaubarer. Das neue Objekt ist erst in 6 Monaten bezugsfertig. Beim Verkaufspreis vertraut das junge Paar auf den Makler.
Ein schönes Beispiel, das wir häufig antreffen. Die Situation ist natürlich einfacher als beim Einfamilienhaus in Morzg. Trotzdem macht eine gut durchdachte Planung das Leben der beiden unbeschwerter. Bei Daniela und Lukas wirkt auf den ersten Blick alles „easy“: gefragte Lage, gut geschnittene Wohnung, Neubau als nächster Schritt, solider Finanzierungsrahmen. Aber genau da passiert oft der größte Fehler – man verlässt sich darauf, dass „eh alles klappt“, anstatt sauber zu planen. In so einem Fall schauen wir uns als Makler zuerst drei Dinge sehr genau an: den realistischen Zeitplan, die Finanzierungskette und das Risiko von Verzögerungen – sowohl beim Neubau als auch beim Verkauf.
Was sollte man beim gleichzeitigen Verkauf & Kauf einer Immobilie beachten?
Ich lege eine Zeitachse an: Wann ist der realistische Einzugstermin im Neubau? Wann ist der späteste Zeitpunkt, zu dem sie aus der alten Wohnung raus müssen? Dann planen wir den Verkauf so, dass genug Puffer bleibt.
Als Makler kann ich anhand der Marktdaten sehr gut einschätzen, wie lange es in dieser Mikrolage typischerweise dauert, bis ein passender Käufer gefunden ist. Gleichzeitig stimmen wir mit der finanzierenden Bank ab, ob eine Zwischenfinanzierung nötig ist oder ob der Verkaufserlös rechtzeitig da sein wird.
Viele Käufer unterschätzen das: Der Neubau muss nach Baufortschritt bezahlt werden, während der Erlös aus der alten Immobilie noch am Treuhandkonto „festhängt“. Meine Unterstützung umfasst die vollständige Abwicklung des Kauf- und Verkaufsprozesses, einschließlich der Koordination mit der Förderstelle, der Sicherstellung der Kaufpreisauszahlung bis hin zur gemeinsamen Übergabe.
Warum sollte man für den Wohnungsverkauf einen Makler engagieren und nicht selbst verkaufen?
Nehmen wir wieder Daniela und Lukas: Ihre Wohnung in Salzburg Süd ist begehrt. Wenn sie die Anzeige selbst online stellen, haben sie vermutlich in wenigen Tagen eine Flut von Anfragen. Das klingt toll, ist aber organisatorisch und finanziell riskant.
Als Makler habe ich in meiner tagesaktuellen Datenbank ausschließlich potenzielle Kaufinteressenten, die auch über das nötige Budget verfügen. Ist dort der geeignete Käufer nicht dabei, gehe ich in die Bewerbung – bei den generierten Anfragen sorge ich schon vorab für eine strenge Vorauswahl: Wer hat bereits die Finanzierung abgeklärt?
Erst danach folgen Besichtigungen, die ich strukturiert durchführe. Das Ziel ist der richtige Käufer, zum richtigen Zeitpunkt. Wesentlich ist auch der Übergabetermin. Für Daniela und Lukas wäre es fatal, wenn der Käufer auf einer raschen Übergabe besteht, die neue Wohnung aber noch nicht bezugsfertig ist. Ich verhandle daher von Anfang an so, dass der Übergabetermin realistisch zum Neubau passt.
Was sind die wichtigsten Punkte einer Immobilientransaktion?
„Einfach“ ist eine Immobilientransaktion selten – sie sieht nur von außen so aus. Bei Daniela und Lukas kann ich als Maklerin zum Beispiel: den optimalen Verkaufspreis anhand von Vergleichsdaten festlegen, die Vermarktung so timen, dass der Verkaufserlös rechtzeitig für den Neubau zur Verfügung steht und alles so koordinieren, dass keine finanzielle oder zeitliche Lücke entsteht. Für das Paar bedeutet das: Sie können sich auf den Nachwuchs und den Umzug konzentrieren, statt zwischen Besichtigungen, Banken und Fristen hin- und herzupendeln. Und genau daran sieht man, dass ein Makler nicht nur „die Tür aufsperrt“, sondern wie eine Projektleitung für den gesamten Immobilienwechsel funktioniert. Ein reibungsloser Umstieg ins neue Zuhause ist kein Zufall, sondern das Ergebnis präziser Abstimmung und professioneller Arbeit.
FAQ: Häufige Fragen zum gleichzeitigen Kauf & Verkauf von Immobilien
Soll ich zuerst meine Wohnung verkaufen oder zuerst eine neue kaufen?
Das hängt von Ihrer finanziellen Situation und der Verkäuflichkeit Ihrer Immobilie ab. Lässt sich Ihr Haus oder Ihre Wohnung voraussichtlich schnell verkaufen, kann der Kauf einer neuen Immobilie frühzeitig geplant werden. Wichtig ist, Verkauf, Finanzierung und Übergabetermine aufeinander abzustimmen, damit weder eine Finanzierungslücke noch eine Zwischenlösung entsteht. Eine professionelle Marktbewertung von Team Rauscher ist dafür der erste Schritt.
Wie finde ich den richtigen Verkaufspreis für meine Immobilie?
Der beste Ausgangspunkt ist eine professionelle Marktwertermittlung. Viele Eigentümer schätzen den Wert ihrer Immobilie zu hoch ein, weil persönliche Erinnerungen und investierte Kosten den Blick beeinflussen. Ein realistischer Angebotspreis erhöht die Verkaufschancen und verhindert lange Vermarktungszeiten.
Wie lange dauert der Verkauf einer Immobilie?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind Lage, Zustand, Preis und die aktuelle Nachfrage. Realistisch kalkulierte Immobilien finden meist deutlich schneller einen Käufer als Objekte mit überhöhten Preisvorstellungen. Team Rauscher bietet eine Wertermittlung vor Ort und eine Online-Immobilienbewertung.
Kann ich eine neue Immobilie kaufen, bevor meine alte verkauft ist?
Ja, das ist möglich. Allerdings sollte die Finanzierung vorab genau geprüft werden. Oft ist eine Zwischenfinanzierung oder eine sorgfältige Abstimmung der Zahlungs- und Übergabetermine notwendig, damit keine finanzielle Lücke entsteht.
Wie bereite ich meine Immobilie optimal für den Verkauf vor?
Entfernen Sie möglichst persönliche Gegenstände und präsentieren Sie die Räume neutral und gepflegt. Ein professionelles Home Styling von Team Rauscher kann hier helfen. So können sich Interessenten leichter vorstellen, selbst dort zu wohnen. Auch moderne Grundriss- oder Einrichtungsvorschläge können helfen, das Potenzial einer Immobilie sichtbar zu machen.
Brauche ich für den Verkauf meiner Immobilie einen Makler?
Ein Makler unterstützt nicht nur bei der Vermarktung. Er hilft auch bei der Preisermittlung, prüft die Bonität von Interessenten, koordiniert Besichtigungen sowie Kauf- und Verkaufstermine und begleitet die gesamte Abwicklung. Das kann Zeit sparen und typische Fehler vermeiden.
Was ist der häufigste Fehler beim Immobilienverkauf?
Einer der häufigsten Fehler ist ein zu hoher Angebotspreis. Dadurch bleiben Besichtigungen aus, die Vermarktungszeit verlängert sich und später sind oft größere Preisnachlässe nötig als bei einem marktgerechten Einstiegspreis.